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当前位置:二手房购房指南

购房指南:了解二手房交易的十大风险!

发布单位:信息部 发布时间:2018-05-11                点击数:3077

一、中介不退诚意金

如遇中介要求交诚意金,付款之前应与中介签协议明确约定:若交易不成功,中介应全额退还诚意金;交易成功的,诚意金自动转为佣金。

二、一房多卖

有的卖房人看到房价涨得过快,或有人愿意以更高价格买该房子,此时卖房人可能会毁约,怎么办?

a、如双方签订的购房意向书只约定定金,这种情况按《合同法》的定金法则处理,即收受定金一方毁约的,要双倍返还定金给守约方。特别提醒:只有约定“定金”时适用双倍返还定金法则,“订金”、“诚意金”均不适用双倍返还法则,只能全额返还。

b、如双方签订的购房意向书具备房屋买卖的主要条款:如有房屋的基本情况、房价、支付方式、交付时间、违约责任等约定,买房人也按约定支付部分或全额购房款,如出现卖房人毁约的情形,违约方的违约成本将很高。

三、买房贷款办不下来,面临违约

在房屋买卖合同中双方明确约定买房人办理按揭款的具体时间,若逾期未能办理,超过一定期限的,卖房人有权单方解除合同,并不需承担任何违约责任。

四、卖方委托他人签约

买方在签订合同时,应要求房屋登记的所有权人亲自到现场,出示身份证、房产证、国土证原件,并亲自在房屋买卖合同上签字按手印。如果仍存在疑问,可对签订房屋买卖合同事项进行公证。

五、房屋存在多个共有人

卖房人只是房屋共有人之一,且未征得其他共有人同意,万一其他房屋共有人提出房屋买卖合同无效,怎么办?购房者可以要求卖方出具其他共有人同意出卖的书面证明,如果卖房人已婚的,同时要求其配偶在房屋买卖合同上签字。

六、房屋存在抵押、查封等情况

购房者应先到房管部门查询该房屋有无查封、抵押信息,及查封、抵押的情况,了解解封或消除抵押的条件,再决定是否购买该房屋。

七、房屋承租人主张优先购买权

卖房人未将房屋出售情况告知承租人,或者已告知,但承租人未放弃优先购买权,购房者可能面临购房者合同无效的情况,因此在签订房屋买卖合同前,要求卖房人出具该房屋承租人放弃优先购买权的书面说明。

八、房屋仍在租期

如果购房者选择的房屋仍在租期内,根据《合同法》买卖不破除租赁原则(在租赁合同中,出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力),原承租人依据租赁合同约定,可以继续承租使用该房屋,直至租赁合同到期为止。因此,在签订房屋买卖合同时,买房人应要求卖房人在合同约定时间内交付房屋,否则构成违约,承担相应违约责任。

九、税费不清

买房人先了解该房屋产权证办理在卖房人名下的时间以及房屋性质、年限等,以确定需缴纳哪些税费。也可在合同约定购房款已包含本次房屋出售所需的所有税费,买房人将不需再承担任何费用。

十、无法落户

购房者应该在合同中约定卖房人迁出户口作为支付尾款的前提条件,一旦户口未迁出,则尾款转为违约金。同时,还可以约定若卖房人不迁出户口并超过一定期限的,则买房人有权单方解除合同,卖房人需支付总房款20%的违约金。


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