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当前位置:二手房购房指南

二手房购房须知

发布单位:信息部 发布时间:2018-01-30                点击数:3844

要预防期房风险

客户在购买期房之前,售楼小姐都会说一番“甜言蜜语”,极力鼓吹房子的地段好、环境美、价格低,总之一切都完美,令客户不由得不动心。

因为一系列的规范,开发商尽管如今在操作方面已大有改观,但期房变现时仍不免有“不可抗拒”的风险:如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。当然,由于期房价格上的优势,它一时并不会在市场上消失。不过,客户可把握一个原则:期房并不都是完美的,不要怪售楼小姐的信口开河。所以,要么在合同中写入各种预防期房风险的条款,要么干脆选择购买现房。

面积,要做到物尽其用

很少人会将房子的使用率和房价联系起来。不过,只要粗略一算,你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳:两人各花60万元买了一套100平方米的房子,使用率一个是70%、一个是90%,那么实际房价每平方米相差好几百元甚至更多!

因此,不要走过场一样问问使用率的问题,最好弄清楚你为多少面积掏了钱,然后自己家可以使用的面积是多少,这样,你会得出真正有效的房价。有这样一个不规则的公式,客户可以参照一下:户型=功能空间的组合方式房+厅+卫的数目+房间的大小+形状+朝向,这些在户型图上一目了然的东西,对每个客户都有着不同的意义:他认为糟糕的户型,在你那里可能正合适。

户型的实质其实是:在你的需要之下,空间可被赋予什么功能?它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能?比如,早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向;很少引客进门的人不要40平方米的客厅;经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室,需有工作间;花50万元以上买房子的人,三大一小的要领就要作废。把自己放在房子中假想着生活一下,户型中掩藏最深的劣势都将涌现出来。

在资金紧张的情况下,买房尤其不能贪大,而是要实用、宜居。

购房合同签订注意事项专题

环境布局,能否真正融入

环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域,小环境指社区内部的环境规划设计。美的环境,优雅的布局是挺好,但关键要看你是否能真的融入,是否有一些与房价相匹配的收获。

大环境具有一定优势,那么在房价上,相对要高一些。小环境有一些评价标准:欧陆风情、新加坡格调、加拿大风情……在查看社区环境时,你不要被一些标新立异的口号迷住了眼:如果人能融入环境,从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉,我们就十分欢迎,可以考虑掏钱购买,否则,则到思量一番。

任何时候,一些开发商都会想出一些新的招数忽悠,消费者买房前,一定要仔细甄别,以免买了一些“废环境”。

配套设施,是否真的配套

配套设施越多越好是在需要的前提下,只有真的和项目配上“套”,配套设施才能真正发挥作用。比如,如果业主有足够便利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要,社区内五脏俱全的大型会所除了增加分摊费用、加大物业公司负担外,还有什么相配之处?低价位房子没有必要每户修建一个地下车位……

那些无关紧要的配套设施,对于客户来说,根本不实用。

律师替你来分析:二手房买卖中的几个陷阱

二手房的水究竟有多深?市民在买卖二手房时有何应对诀窍?律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱:

1、“卖房者”非房主。

对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。

2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

3、卖房者只是使用权人。

对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。

4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。

5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。

对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

对策:购房人一定要看清房屋性质。

7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人,或者说已告知,但承租人未放弃优先购买权。

对策:购房人如发现该二手房已出租,应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

对策:买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中,来约束卖房人。



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